木造についてはちょっと遅れて、一九七九年に「わが家の耐震診断」がつくられました。阪神・淡路大震災よりも一五年以上も前です。わたしはそれをつくる委員会の作業部会のまとめ役を務めました。出版された後、専門家向けに講習会が開かれましたが、その後阪神・淡路大震災まで、それをじっさいに使ったという話はほとんど聞いたことがありません。この「わが家の耐震診断」は一九八五年に改定されました。一九八三年に日本海中部
一九七九に作られた「わが家の耐震診断」... の続きを読む
解体廃棄物を有効利用すること、すなわちリサイクルすることが必要です。解体木材は現在でもパーティクルボードなど木質材料の原料として使われてはいますが、その量はまだまだ微々たるものです。そのようなリサイクルをするためにひじょうに重要なことは、分別解体です。家庭から出るゴミも最近ではたいてい分別収集されているでしょう。同じように、解体現場から出る廃棄物をリサイクルしようとすれば、その現場で分別しなければ
解体廃棄物を有効利用しよう... の続きを読む
耐震診断の結果がよくなければ、補強が必要です。代表的な方法は、基礎を鉄筋コンクリート造につくりなおす、耐力壁を増設する（合板を張るなど）、屋根を軽いものに葺きかえるなどです。しかしいずれをとっても、大工事になります。じっさい、木造住宅を単に耐震補強だけの目的で改修したという例は、ほとんど聞いたことがありません。無理もないことで、めったにない地震に対する安全性だけのために、お金をかけて窓をつぶして住
耐震補強はリフォームのときがチャンス... の続きを読む
ターンキー・サービスはエンジュアリング的なものとソフト的なものとに大別できる。超大手の建設業が、原子力発電所の建設などに計画から参加するのが、エンジュアリングサービスの好例である。ソフトサービスの範囲もまた広いが、この部門には中小建設業で参加できる。商業ビルのテナントを世話する。長期有利な資金調達の方法を紹介する。空地の利用方法を考えてあげることなどがその例である。これらの考え方は、大手建設業のこ
ターンキー・サービスとは... の続きを読む
日本の土地は第4局面に突入した。第1の局面が戦後の右肩上がりの地価上昇、第2局面が土地デフレ、第3局面が脱土地デフレ、そして今突入しようとしている第4局面は中期的な地価再下層層面である。第1局面の右肩上がりの地価上昇は高度成長に裏づけられていた。1960年代には2桁成長に伴って工業用地が不足した。70年代には田中角栄位相が全国に高速道路、新幹線網を張り巡らせる日本列島改造論を唱え、地価を押し上げた
土地第4局面へ... の続きを読む
初めから土地に根抵当権を設定してしまう。こうしておくと、住宅ローンの返済が進むにつれて、担保に枠空きが出てくる。この枠空き分だけ、住宅ローンの自動的な借り増しができる。住友銀行の「キャッシュローン・総合型」、第一勧銀の「スーパーローン」などいろいろな商品がある。一般の人が行っているように、住宅ローンにただ単に抵当権だけを設定したのでは、これだけのメリットは生まれてこない。頭を使って、根抵当権を設定
最効率な方法、買ってからためる... の続きを読む
冷暖房にしても、ほんとうに必要なのは夏場の1ヵ月、冬場の1ヵ月程度だ。今は子ども部屋にエアコンをつけている家が多いが、夏場など、ドアを閉めれば薄暗いし、冷気はあっても風が通り抜けないから気が滅入る。いちばんの問題は家族がそれぞれの部屋にこもりがちになることだ。エアコンは家族関係までも冷やしてしまう。現代の家族関係は、壁の断熱材とエアコンのせいで冷えてしまったのではないかと思えるほどだ。昔の日本家屋
エアコンは家族関係までも冷やしてしまう... の続きを読む
シロウトでは歯がたたない。こうしてＮさんの夢は、はかなくも土地探しの段階で、破れ去ってしまったのだった。木造不可の「防火地域」＆建築コスト高の「準防火延焼拡大を防ぐための制限がつきものいいですね、手製のログハウス。アウトドア派としては永遠の夢でしょう。ところが、そのログハウスですが、いくらＮさんがアウトドアの達人でDIYの名人だとしても、そのまま丸木を切ってきて市街地に家を作り、そこに住むことは禁
延焼拡大を防ぐ内装材の制限... の続きを読む
“中曽根民活”が登場、信託業界だけが扱うことのできる土地信託が、民活の柱の一つとなることを発見、信託業界は政府・自民党と二人三脚のかたちで、土地信託への道を突っ走ったのが、真相といえるだろう。信託業界にとって、今までの金銭信託は、信託本来の業務とはむしろほど遠く、単なる銀行業務の延長に過ぎなかった。欧米では、債券や不動産の信託が主流になっており、信託銀行が、カネよりモノの信託に向かうのは、本来の信
“中曽根民活”の中ある土地信託に活路を見出す... の続きを読む
予算が乏しく、物件探しに苦労していたＨさん。「ようやくいい土地にめぐり合った！」と思ったのも束の間、「市街化調整区域内」というオチが付いてしまった。「この程度の予算じゃ、普通の家が建てられない土地しか見つからない」。周囲にグチっていたところ、ある日、役所勤めの友人がこんなことを言い出した。「でも、おまえの嫁さんの実家、農家じゃなかったっけ？農家なら市街化調整区域でも家建てられるんじゃなかったかな。
市街化調整区域内でのマイホーム得か？損か？大損か？... の続きを読む
ガス式江戸内セントラル給湯暖房方式付というマンションが最近とみに多いのですが、これを快適に使いこなすには月々のガス代がばかになりません。特に冬場には、月に4万円なんていうことはザラにあります。私も昔は2〜3物件採用したことがありますが、そのマンションに1年後アフターケアの検査に伺うと、なんと居間に石油ストーブを置いている江戸が6〜7割ありました。理由を聞いてみると、快適な温度に設定して使うとガス代
ガス給湯暖房は維持費が高い... の続きを読む
返済負担率の考え方はあくまでも平均的な家庭を前提にしている。実際には、同じ年収であっても家庭によって食費や教育などにかかる費用は違ってくるし、誰でも25％以内ならOKということにはならない。極論かもしれないが、シッカリと家計管理を行って年収500万円で返済負担率30％以上でも無事に返済を続けている人がいるし、逆に年収1000万円で、返済負担率は25％にもかかわらず、ローン破綻に陥るケースもある。ま
返済負担率の考え方... の続きを読む
あなたの会社が週休２日ならば、それを利用して、数力月の間に最低で10は見る、そういうトレーニングをすることが必要で、「土目は不動産見学に費やせ」これですね。10件見ればもうプロですが、そのうえで「誰が見てもいいものはいいなあと思えるようなものがいい物件だ」ということを知らなければなりません。自分たち夫婦だけで自信がなければ、たとえば友達を連れてくるとか親を連れてくるとか、それでもいいでしょう。つま
土日は不動産見学に費やせ... の続きを読む
一人暮らしを始めるときに失敗した話です。私はそれまで実家に暮らししていて、どんなマンションが良いかなど何も知らない無知な状態で、物件探しを始めました。初めての一人暮らしと言うこともあり、嬉しい気持ちだけが先走りして、最初に行った不動産屋で、初めて見たマンションにあっさり決めてしまったんです。後々気づいたんですが、そのマンションは悪くはありませんでしたが、日当たりがあまりよくなかったんです。マンショ
物件を探すときは数人と数箇所で... の続きを読む
私が一人暮らしをしていた時は自分なりにインテリアを工夫して楽しんでいました。しかし子供がいる住宅だとそうもいきません。家の中はおもちゃや子供の物であふれ、部屋全体の色がガチャガチャしてしまうのです。なので私はカラーボックスを多様し、おもちゃや学校関係のものを入れ、収納しています。それだけだと丸見えなのでそこに目隠し用の布をかぶせています。そうするとだいぶすっきり見えます。引き出しだと子供自身が何が
子供がいる住宅のインテリア... の続きを読む
02年1月、本格的な再編、事業再生の序章でもあるかのように、準大手の三井建設と住友建設の統合、そこにフジタの合流が発表された。実際には「１、２年後を目途に」ということだが、単純に連結ベースの売上額を合計すれば１兆円になり、１兆9099億円の鹿島、１兆7503億円の大成建設、清水建設、大林組、竹中工務店に次ぐ６位のゼネコンになる。旧財閥の垣根を越えた三井住友銀行の誕生が同社の統合を促したことはいうま
産業再生法の適用を申請し再建を目指す... の続きを読む
表参道周辺の生活利便性については、紀ノ国屋などの高級ストアがあり、物価の高さ以外にはなにも問題はない。電話、インターネットなどで生活必需品の宅配サービスを利用する層も増えており、周辺には２４時間営業のスーパーマーケットも多数営業している。日赤医療センターをはじめ、慶唐義塾大学病院、山王病院など有名病院も近い。代々木公園、神宮球場、秩父宮ラグビー場も徒歩圏で、衣食住遊のすべてにおいて、究極の都会暮ら
表参道周辺の生活利便性について... の続きを読む
備長炭や竹炭などが、健康に良いという理由で、床下や室内などにも広く用いられるようになりました。一般的に用いられる通常の炭は、その細かい穴が“汚れ”で詰まってしまうと効果が半減するため、洗っては干さなければならないので面倒なのが少し難点でした。ここにご紹介するのが、セラミックでできた炭「チャコルトン」です。セラミック炭「チャコルトン」は、真空炭化炉でできたハチの巣状（多孔質構造）の天然の炭素で、頻繁
炭を越えた“炭”セラミック炭「チャコルトン」とは... の続きを読む
よく毎日夕方6時を過ぎると、業者職人へ電話を掛けている工事担当者の姿を見ます。その電話をしている担当者に聞くと「3日前と前日には電話を入れている」と答えてくれます。それでも当日になって来てくれない業者職人は結構いるようです。「なあーに、後で一言謝れば済むよ。」「はいはい、と答えておかなければ、しつこくて閉口するよ。」彼らに直接聞くとこのように答えるのです。これは舐めてかかっているのです。しかし、彼
全業者職人への現場入り期日の通知... の続きを読む
契約書は重要事項説明のうちとくに大切なものだけを書いてあるから、重要事項について納得できればとりあえず十分といえる。重要事項説明はもともと、契約の前に物件を客によくわかってもらうためのものであって、宅地建物取引業法でその説明が定められている。不動産業者はこの説明が大切な仕事なのだから、客はわからなければそのままにしないで、納得ゆくまで説明を受けることだ。また、その際には「重要事項説明書」がつかわれ
重要事項を説明しないような不動産業者なら取引きしな... の続きを読む
日本人はなにかを実行するときに、実にきめ細かく、物や道具にこだわる国民性がある。その反面、大きなものが抜け落ちてしまうことがある。住宅を建てる場合で考えてみると、建物の表面を覆う仕上げ材と、柱や梁など建物の強度を受けもつ躯体に対する関心の差に表れている。一方、壁紙やタイルなど仕上げ材に対する関心度は高い。数種類のサンプルを見比べ、色やデザイン、質感を比較検討する。お金の余裕があれば、真っ先にランク
仕上げより骨太の構造を見よう... の続きを読む
十数年ごとにやってくる大規模修繕。この「行事」に対し、管理組合は大規模修繕計画を立てています。この計画書はマンションの成長記録のようなもので、建物の状態がよくわかります。閲覧して前回の修繕内容や、次回の修繕時期について確認しておきましょう。管理組合の管理力も見えてきます。入居後に大きなリフォームを考えている場合にはさらに確認が重要です。通常マンションのリフォームは専有空間より共有空間が優先され、同
大規模修繕は避けて通れない... の続きを読む
内覧会検査で頑張るのはもちろんですが、重要なのは、売主との事前交渉です。当日、あれもできていない、これもできていないとバタバタしたり、売主との交渉に無駄な時間を費やさないよう、事前に買主としてのまともな検査ができる環境を整えておくのです。売主に事前確認する主な項目は以下のようなものです。内覧会検査当日、売主が立ち会うこと・売主完成検査の記録を提出すること・設計変更などがあれば事前に報告すること・ガ
内覧会前に、売主に交渉する内容（事前確認事項）... の続きを読む
たぶんずうっと住めるはずと思って、一戸建てを購入して楽しく暮らしてました。同時に分譲されたのは3軒だったのですが、それぞれご主人の転勤で引っ越して行きました。1軒は売却され、もう1軒は賃貸に出されました。まさかと思っていた我が家にも突然転勤となってびっくりしました。住んでいるこの家をどうするのかを家族で話し合って、まだ思い出が多くて売ることはできないということで一致しました。まさか自分の家を貸すこ
突然の転勤で賃貸に出す経験... の続きを読む
マイホームが欲しい。マイホームを購入する同期が増えるにつれ、僕は焦り始めている。仕事は忙しい。でも、いつの間にかお給料は上がらない。どこかを削っていかなければ、マイホームなんて買えない。そう思った僕は、妻に提案した。「これからはお小遣いを減らして、缶ビールも発泡酒に変えたほうがいいかもしれない」妻は言った。「あなたが一生懸命働いたお金で缶ビールを買っているのよ。そのあなたに我慢させてまでして貯めた
賃貸マンション“が”いいじゃない... の続きを読む
旅の楽しみの一つに、その土地の建物を見て周る事があります。上海を訪れた時、様々なタイプの建物が混在している様子に大変驚きました。近代的なビル群、高く高くそびえたつマンションやホテル、変ったデザインの商業施設。著名な建築家による建築物。そのすぐ側らのエリアに、昔ながらぎゅっと小さく粗末な家々が並んでいます。歴史あるヨーロッパ風の建築も綺麗に残されており、観光名所にもなっています。中国伝統的な建築物と
旅先で見る感じる建物... の続きを読む
どうも人間は分類し整理したくなるくせがあるようだが、町も同じで、このブロックには商業施設を、ここは住宅、あそこはビジネス街と決めたりする。さらにマンションも同じような部屋と間取り、同じ価格帯にする。そのほうが設計も簡単だ。すると、同じような収入の同じような職業の人たちが集まるようになる。その極端な形が社宅であろう。同じような生徒を集めるのは何のためだろうか。学力をそろえることで授業をしやすくして受
さまざまな人が住むのがよい... の続きを読む
一般的に外壁材に使われるものは、サイディング、鉄、モルタルなどが挙げられます。鉄はコストが安いのですが、断熱性に劣るためランニングコストが非常にかかってしまいます。また防音性も期待できませんから、住宅には不向きであると考えます。モルタルは工期が長く、コストがかがるため現在では、住宅にあまり採用されていません。また、クラック（ひび割れ）が入りやすく、定期的なメンテナンスが必要となります。日本の住宅で
良い家の特徴〜外壁材〜... の続きを読む
戦後、財産税・相続税・固定資産税のために彼らは土地を持っていることができなくなり、大きな土地は細かく分割されていった。土地の需要者側にも原因がある。住宅の都市部から郊外への移転、一区画当たり面積の狭小化、郊外マンションの増加の原因は、日本の人口の増加、とりわけ都市部近郊への人口集中だと思う。昭和四〇年代に入って分譲地・分譲住宅の開発が盛んになったが、地価上昇の結果、住まいは都心から離れた場所になり
戦後、「自分の家」にこだわるようになる... の続きを読む
最近では、住宅の高騰を受けて、ある程度高齢となってのローンは、あなたと、あなたの子供の親子二世代で支払うとか、自分の自宅のために公庫融資を使い、さらに、親の住宅のためにもう一口のローンを借りるということが公的融資でできるようになっている。（1）親孝行ローン。高齢化時代を迎え、親の自宅を子供が建ててあげるとか、近くに親や子供に住んでもらうために、公庫融資は特別の計らいがある。この制度は、年金融資でも
親子二世代で払うことも可能... の続きを読む
不動産指標はほとんど変化がなく、収益力に至っては、5％の範囲内での変動に留まっている。一方、地価は2002年の約1.6倍になっており、これに伴って、不動産価格は大きく変動していることが理解できる。収益還元法とは、そもそも収益性によって不動産価格を決める手法であったはずだ。しかし、その収益性はほとんど変わっていないにもかかわらず、不動産価格は大きく乱高下しているのが実態である。これは明らかに矛盾であ
不動産指標と地価の乖離は投機バブルの証明... の続きを読む
マンション業者のサイドには、「多少高くても、それなりの場所で、それなりの物件を供給すれば売れるはず」といった、安易な思い込みもあったのではないだろうか。それまで首都圏だけで年間８万戸以上が分譲され、契約率も７０％以上を維持して順調に売れていただけに、そう思い込んでしまうのもある程度は仕方のないことかもしれない。地価や建築費も上昇しているのだから、消費者も納得してくれるだろうと希望的観測を持ってしま
マンション業者の思い込みも誤算の原因に... の続きを読む
日本の株式総額も、この二十年間で、一九九〇年のピーク時を上回ることはなかった。こうした現実を知る限り、各種の地価の行方は、長期的には景況や金融動向によって左右されない、今までとは異なった「市場環境」の中にあると認識する必要がある。土地も商品として考えた時、土地それ自体には価値がないと認識をしておくことも収要だ。土地に建物がつくられ、利用され、収益が上がって、はじめて価値が生まれる。その活用方法の巧
地価動向の鍵を握るのは、賃貸市場の動き... の続きを読む
本来ならば“手付け流れ”ということになるのだが、こうしたことを防ぐためには、契約書に“ローン不成立の場合には、手付けを返済した上解約できる”旨の特記事項を入れておくことである。業者のなかには、こうした事項を契約書に入れて記載しているところもあるが、これならばローン不成立による“手付け流れ”の心配はない。また、新規の住まいとして分譲物件を売り主（分譲会社）から購入した場合には、業者にたいする仲介手数
ローン不成立による手付け流れの防止... の続きを読む
最近、建て替えのさい、二世帯住宅を実現し、親と子との二世帯が、“一つの屋根の下”で住もうというケースが増加している。二世帯住宅を建てるなら、よりよい二世帯住宅を建て、親子の二世帯が仲よく、しかも快適に住めるようにしたいものである。二世帯住宅には二つの形がある。一つは、同じスペースのなかで、二つの世帯が別々の生計をいとなみながら住むというものだ（同居住宅）。別生計だから、台所、トイレ、洗面所は二つず
二世帯住宅には、同居住宅と区分住宅とがある... の続きを読む
低価格であるうえに、利点も多いのだから、プレハブ住宅はひじょうにすばらしいということになるが、他の住宅と同じように長所もあれば、当然、短所もある。それは、規格の部分変更である。プレハブ住宅だからいっさいの建築上の変更ができないかといえば、そんなことはない。しかし、これを実行しようとすると大変だ。たとえば、ベランダを少し変えたいと思ったら二〇〇万円、ドアをかえたら１〇〇万円などと、想像以上に高い費用
プレハブ住宅は安い... の続きを読む